Nell’analisi immobiliare occorre verificare se è presente un immobile prima casa, quindi ottenuto con benefici fiscali, se è gravato o meno da mutui ipotecari (e quindi anche il valore del debito residuo e dell’ipoteca su di esso), il valore catastale, il valore commerciale, la categoria e se, in caso di cointestazione (ad esempio tra coniugi), è stato acquistato con il regime patrimoniale della comunione o della separazione.
L’immobile prima casa potrebbe anche non essere l’immobile adibito a residenza della famiglia.
Nel caso di più immobili, oltre ovviamente ai dati qui sopra, è necessario sapere se sono in corso contratti di locazione (quindi se l’immobile è posto “a reddito”) e quale remunerazione sono in grado di generare al netto della tassazione e degli oneri collegati, oppure se ci sono vincoli o garanzie a favore di terzi.
Mappati gli immobili, vanno poi identificati i Terreni: anche in questo caso è necessario sapere l’ubicazione degli stessi, la categoria catastale, la rendita, il valore commerciale e gli aspetti attinenti alla sua proprietà.
Ma perché tutte queste informazioni? Perché, come detto, la componente immobiliare del patrimonio del Cliente deve essere analizzata con particolare attenzione per molteplici motivi. In un’ottica di protezione patrimoniale e ottimizzazione successoria, vanno verificate le quote di proprietà, il valore commerciale e catastale. Il valore complessivo del patrimonio va ricostruito innanzitutto guardando i valori di mercato: ciò consente di quantificarlo alle quotazioni correnti definendone così la consistenza. Da un punto di vista successorio va sottolineato che il valore delle quote tra eredi, viene quantificato ai valori di mercato. Da un punto di vista prettamente fiscale, sempre legato al tema successorio, i valori di riferimento sono quelli catastali.
La consistenza immobiliare globale va anche considerata per finalità di protezione: l’abitazione principale del nucleo familiare, se emerge come esigenza nel percorso di mappatura, dovrebbe essere sempre protetta da rischi di aggressione patrimoniale, utilizzando appositi strumenti giuridici (come ad esempio un atto di destinazione, un fondo patrimoniale o un trust).
È altrettanto importante verificare se ci sono degli elementi che gravano sugli immobili e che pertanto ne possono limitare la commerciabilità / trasferibilità (e quindi la potenziale disponibilità economica derivante per il Cliente), come ad esempio ipoteche o garanzie verso terzi.
Patrimonio Mobiliare
In questa fase, altrettanto importante, si determinano i valori di tutte le attività finanziare del Cliente.
Si parte dagli Istituti / Banche presso cui si intrattengono rapporti e soprattutto come questi sono intestati (monointestati o cointestati) e se sono presenti deleghe per operare su di essi.
Schematicamente vanno catalogate le attività e gli strumenti, dividendole per natura, per dimensione, per intestazione, annotando se si tratta di asset che sono esenti o meno da imposte di successione.
